Інвестиції в REITs

Інвестиційний фонд нерухомості (“REIT”) – це компанія, яка інвестує у нерухомість 75% від свого капіталу, також володіє, управляє чи фінансує нерухомість, що приносить дохід.  Real Estate Investment Trust (“REIT”) дозволяють будь-кому стати інвестором у нерухомість так само, як люди інвестують в інші галузі – через покупку акцій окремої компанії або через взаємний фонд чи біржовий фонд (ETF).

Акціонери REITs отримують частину отриманого доходу компаній, які купують майно, керують або фінансують його. Приблизно 145 мільйонів американців живуть у домогосподарствах, інвестованих у фонди нерухомості США REIT через свої 401k (пенсійний план), IRA, та інші інвестиційні фонди. Але на відміну від майна, REITs вважається дуже ліквідним активом, як і звичайні акції компаній.

Зміст:

1. Якими активами володіють REIT?
2. Як REIT заробляють?
3. Навіщо інвестувати в REIT?
4. Прибутковість інвестицій в REIT?
5. Які існують REITs?
6. Як інвестувати в REITs?
7. Яка компанія кваліфікується як REIT?
8. ТОП-10 найбільших REITs США по капіталізації

Якими активами володіють REIT?

REIT інвестують у широкий спектр типів нерухомості, включаючи офіси, багатоквартирні будинки, склади, торгові центри, медичні установи, центри обробки даних, вежі стільникового зв’язку, інфраструктуру та готелі. Більшість REITs компаній зосереджені на певному типі власності, але деякі мають у своєму портфелі кілька типів нерухомості, тим самим зменшуючи ризики.

Ринкова капіталізація REITs, зареєстрованих у США, становить понад $1,25 трильйона.

Source: Statista

Як REIT заробляють?

Більшість REIT працюють за простою та зрозумілою бізнес-моделлю: орендуючи приміщення та збираючи орендну плату за свою нерухомість, компанія отримує дохід, який потім виплачується акціонерам у вигляді дивідендів. REIT повинні виплачувати щонайменше 90% свого оподатковуваного доходу акціонерам, і більшість виплачує 100%. У свою чергу, акціонери сплачують податок на прибуток з цих дивідендів.

Існує багато видів REITs так, наприклад, mortgage REIT (mREIT), або іпотечні REITs – не володіють нерухомістю безпосередньо, натомість вони надають нерухомість в іпотеку та отримують дохід від відсотків.

Навіщо інвестувати в REIT?

Історично REIT забезпечували конкурентоспроможний загальний прибуток на основі високого, стабільного дивідендного доходу та довгострокового зростання капіталу. Порівняно низька кореляція з іншими активами також робить їх чудовим диверсифікатором портфеля, який може допомогти зменшити загальний ризик портфеля та збільшити прибуток.

Переваги:

1. Не маючи великого капіталу, кожен має можливість інвестувати у нерухомість, оскільки йому не потрібно мати гроші на купівлю нерухомості.
2. Акціонери мають можливість інвестувати у різні види нерухомості. Починаючи з квартир, закінчуючи офісами та складами.
3. Як і всі акції, REITs доволі ліквідні: акції цих компаній можна легко купити чи продати на біржі.
4. Не потрібно платити за приміщення, а також за його обслуговування.
5. Кожен акціонер отримує стабільно свої дивіденди.

Недоліки:

1. Обмежений потенціал росту. Публічні REITs повинні виплатити 90% свого прибутку інвесторам у вигляді дивідендів. Це залишає небагато грошей для збільшення портфелю за рахунок купівлі більшої кількості нерухомості — діяльності, яка сприяє оцінці. Якщо вам подобається концепція інвестування в REIT, але ви хочете отримати вдячність на додаток до дивідендів, зверніть увагу на приватні REIT.
2. Немає контролю над нерухомістю. У інвесторів у нерухомість є значний контроль над своєю прибутковістю. Вони можуть вибирати нерухомість із сильним грошовим потоком, агресивно продавати вільну оренду орендарям, ретельно перевіряти всі заявки та впроваджувати інші найкращі методи управління нерухомістю. Але інвестори REIT можуть продавати свої акції, лише якщо їм не подобаються результати. У випадку деяких приватних REIT вони навіть не можуть цього зробити, принаймні протягом перших кількох років.
3. Оподаткування. Хоча прибуток від інвестицій, утримуваних більше року, оподатковується за нижчою ставкою податку на приріст капіталу, дивіденди оподатковуються за (вищою) звичайною ставкою податку на прибуток. І оскільки більша частина прибутку від REIT надходить у вигляді дивідендів, це може залишити інвесторів з більшими податковими рахунками, ніж інвестиції, орієнтовані на підвищення цін.
4. Ймовірність високого ризику та комісій. Те, що інвестиція підпадає під регулювання SEC, не означає, що вона має низький ризик. Перед тим як інвестувати, проведіть належну обережність і врахуйте всі фактори ринку нерухомості — такі як вартість нерухомості, процентні ставки, борги, географія та зміна податкового законодавства.

Деякі REIT стягують високі комісії за управління та транзакції, що призводить до нижчих виплат для акціонерів. Часто вони ховають ці пункти дрібним шрифтом в інвестиційній пропозиції, тому приготуйтеся витягнути збільшувальне скло та визначити, скільки вони платять за управління нерухомістю, комісію за придбання тощо.

Прибутковість інвестицій в REIT?

Репутація REIT щодо надійних і зростаючих дивідендів у поєднанні з довгостроковим зростанням капіталу за рахунок зростання цін на акції забезпечила інвесторам привабливу загальну прибутковість протягом більшості періодів за останні 45 років у порівнянні з більш широким фондовим ринком, а також облігаціями та іншими активами.
REITs, які зареєстровані на біржі, — це публічні компанії, які професійно керують своїм бізнесом з метою максимізації вартості акцій. Це означає позиціонування своєї нерухомості, щоб залучати орендарів та отримувати дохід від оренди, а також керувати їхніми портфелями нерухомості, купувати та продавати активи для підвищення вартості протягом довгострокових циклів.
Це забезпечує загальну прибутковість для інвесторів REITs, які отримують вигоду від надійних щорічних виплат дивідендів і потенціалу для довгострокового зростання капіталу. Наприклад, загальна прибутковість REITs за останні 20 років випередила показники індексу S&P 500 та інших основних індексів, а також темпів інфляції.

Які існують REITs?

Існує чотири види REITs: пайові, іпотечні, публічні, а також приватні:

• Equity REITs – це компанії з нерухомості, які володіють або керують нерухомістю, що приносить прибуток, — наприклад, офісними будівлями, торговими центрами та багатоквартирними будинками — і здають приміщення в оренду.
• mREITs – mREITs (або іпотечні REIT) надають фінансування нерухомості, що приносить дохід, шляхом купівлі або створення іпотечних кредитів та цінних паперів, забезпечених іпотекою, та отримання доходу від відсотків за цими інвестиціями.
• Public Non-listed REITs – публічні REITs, які не зареєстровані на біржі. Публічні, не зареєстровані REITs (PNLR) зареєстровані в SEC, але не торгуються на національних фондових біржах.
• Private REITs – приватні REITs, які звільнені від реєстрації SEC і чиї акції не торгуються на національних фондових біржах.

Як інвестувати в REITs?

Фізична особа може купити акції REITs, які котируються на основних фондових біржах (NASDAQ, NYSE), як і будь-які інші публічні акції. Інвестори також можуть придбати акції в спільному фонді REIT або біржовому фонді (ETF).

Також інвестори мають можливість інвестувати в публічні REIT, які не котируються, і приватні REIT.

Громадяни України також можуть купувати, продавати або тримати REITs у своєму портфелі. Для цього необхідно створити свій власний аккаунт у одного з брокерів (Interactive brokers, Exante, тощо).

Яка компанія кваліфікується як REIT?

1. Інвестує щонайменше 75% своїх активів у нерухомість
2. Отримує щонайменше 75% свого валового доходу від орендної плати за нерухоме майно, відсотків за іпотеку, фінансування нерухомості або від продажу нерухомості
3. Щороку виплачує щонайменше 90% свого оподатковуваного доходу у вигляді дивідендів
4. Являється юридичною особою, яка оподатковується як корпорація
5. Перебуває під керівництвом ради директорів або опікунів
6. Має мінімум 100 акціонерів
7. Має не більше 50% своїх акцій у власності п’яти або менше фізичних осіб

ТОП-10 найбільших REITs по капіталізації

ТОП- 10 найбільших у світі публічних REITs по капіталізації станом на 25 березня 2022 року.

Зверніть увагу, що кожен з представлених вище фондів нерухомості REITs фокусується на певних типах нерухомості. Розуміння їх відмінностей – це важливий крок, який необхідно зробити, перш ніж інвестувати.

Наприклад, компанія Prologis управляє найбільшим у світі портфелем логістичної нерухомості. Сюди входять склади, розподільні центри та інші об’єкти ланцюжка постачання по всьому світу. Логічно припустити, що цей REIT виграє від подальшого зростання електронної комерції.

REIT трасти – це інвестиції зі значною прибутковістю. Зазвичай вони забезпечують високі дивіденди плюс мають потенціал для помірного довгострокового зростання капіталу. Довгострокова загальна прибутковість акцій REIT, як правило, подібна до акцій і в деяких випадках навіть більше, ніж прибутковість облігацій з нижчим ризиком. Оскільки REITs надають високі дивіденди, вони є важливою інвестицією як для тих хто накопичує на пенсію, так і для пенсіонерів, яким потрібен постійний потік доходів для покриття витрат на проживання. Дивіденди REIT є значними, оскільки вони зобов’язані щорічно розподіляти щонайменше 90% свого оподатковуваного доходу своїм акціонерам. Їхні дивіденди підживлюються стабільним потоком договірної орендної плати, яку сплачують орендарі їхньої нерухомості. Відносно низька кореляція прибутковості акцій REIT на біржі з прибутковістю інших акцій та інвестицій з фіксованим доходом також робить REIT хорошим інструментом для диверсифікації портфелю. Дохідність REIT має тенденцію зменшити загальну волатильність портфеля та підвищити його прибутковість при заданому рівні ризику.